Charakter umowy deweloperskiej

Wstęp

Charakter umowy deweloperskiej stanowi jedno z najbardziej spornych zagadnień w doktrynie. Do kwestii tej miał okazję odnieść się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 kwietnia 2019 r., VII Aga 1959/18 (dalej: Wyrok).

Stan faktyczny

W stanie faktycznym z Wyroku mieliśmy do czynienia z klasyczną umową deweloperską, w której deweloper opracował własne wzorce umowne w postaci:

1. Umowy deweloperskiej;
2. Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności (sprzedaży) lokalu mieszkalnego.

We wzorcach tych wystąpiło wiele niedozwolonych postanowień, jednak to nie one stanowią najciekawszą część orzeczenia.

Istota problemu

W doktrynie sporne jest, czy umowę deweloperską powinno kwalifikować się jako:

1. szczególną postać umowy sprzedaży w rozumieniu art. 535 k.c.;
2. zbiorczą kategorię normatywną, która obejmuje wiele umów nazwanych i nienazwanych. Mówiąc inaczej, umowa deweloperska nie jest osobną umową nazwaną, a tworzy kategorię podobną np. do umowy o kredyt konsumencki;
3. Umowę nazwaną.

Rozstrzygnięcie

Sąd Apelacyjny w Wyroku rozstrzygnął, że umowa deweloperska  „jest umową nazwaną o skutku wyłącznie zobowiązującym, zaś umowa zawierana w jej wykonaniu – umową rozporządzającą. Są to więc dwie umowy nazwane i brak podstaw by przepisy dotyczące sprzedaży zastosować do umowy deweloperskiej.”

Podsumowanie

Sąd Apelacyjny w Wyroku rozstrzygnął istniejący w doktrynie spór w sposób dosyć swoisty. Doszedł do wniosku, że „umowa deweloperska”, to w rzeczywistości dwie umowy nazwane. Można się jednak zastanawiać, czy teza taka jest prawidłowa. Wydaje się, że kwestia ta będzie musiała być jeszcze przedmiotem orzeczenia Sądu Najwyższego.